L'immobilier : un placement tangible plébiscité par les Français
La "pierre" occupe une place à part dans le cœur des épargnants français. En 2025, environ 58 % des ménages français sont propriétaires de leur logement, et l'immobilier représente plus de 60 % du patrimoine des ménages.
Investir dans l'immobilier peut poursuivre plusieurs objectifs : se loger (achat de la résidence principale), générer des revenus complémentaires (investissement locatif pour toucher des loyers), ou préparer sa retraite et sa transmission.
Contexte 2025 : le marché immobilier
Le marché immobilier français sort de près de deux décennies de hausse quasi ininterrompue des prix. Depuis 2022, le cycle s'est inversé : la remontée brutale des taux de crédit (passés d'environ 1 % à plus de 3 % en deux ans) a refroidi le marché.
On observe en 2024-2025 une stagnation, voire des baisses modérées des prix dans certaines zones. Côté taux d'emprunt, après avoir culminé autour de 4,2 % fin 2023, les taux moyens se sont tassés autour de 3,1 % fin 2025 pour un crédit sur 20 ans.
Ce nouveau contexte impose d'être plus sélectif et rigoureux dans vos investissements immobiliers. Il faut viser des projets résilients (bonne localisation, vraie demande locative, rendement suffisant).
Acheter sa résidence principale : un choix de vie avant tout
Avantages
- Vous vous constituez un patrimoine en remboursant chaque mois un crédit plutôt qu'en versant un loyer.
- La résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value lors de la revente, ce qui en fait un actif très efficace fiscalement.
- C'est un logement dont vous profitez vous-même.
Inconvénients
- Être propriétaire coûte cher : mensualités, taxe foncière, charges d'entretien, travaux.
- Moins de flexibilité géographique.
- Selon la conjoncture, être propriétaire n'est pas toujours plus économique que louer. En 2025, avec des taux >3 %, le ratio loyer/prix peut pencher en faveur de la location dans certaines villes.
L'investissement locatif classique
Rendement locatif
On évalue souvent la rentabilité brute via le ratio loyer annuel / prix d'achat. Par exemple, un studio acheté 120 000 € et loué 500 € par mois rapporte 6 000 € par an, soit 5 % brut. En 2025, compte tenu des taux, on considère qu'un investissement locatif commence à être attractif si le rendement brut ≥ 5 %.
Financement par crédit
L'énorme avantage de l'immobilier par rapport à d'autres placements, c'est la possibilité d'utiliser le levier du crédit. Vous pouvez emprunter 100 000 € en apportant seulement 10 000 €, ce qui démultiplie votre retour sur fonds propres si l'opération est positive.
Réussir son investissement locatif
1. Choix de l'emplacement : "L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement". Mieux vaut un petit appart bien situé qu'un grand logement en périphérie.
2. Étude de marché : Quel loyer pouvez-vous raisonnablement en attendre ? Consultez les annonces similaires.
3. Calcul de rentabilité : N'oubliez aucune charge : frais de notaire, travaux éventuels, charges de copro, taxe foncière, assurance, gestion locative.
4. Plan de financement : Faites-vous pré-valider par votre banque. Un apport de 10 % + frais est souvent demandé.
5. Négociation du prix : En 2025, le pouvoir est souvent de votre côté. N'hésitez pas à proposer 5-10 % de moins que le prix affiché.
La location meublée (LMNP) : le boost fiscal
Louer un logement meublé relève du régime des BIC. Au régime réel, grâce aux amortissements, il n'est pas rare de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs pendant 10 ans ou plus.
Contreparties : Il faut gérer un meublé, ce qui implique plus de rotation potentielle. Vous devez fournir les meubles et équipements obligatoires. Inscription au greffe du tribunal de commerce requise (gratuit). Comptabilité à tenir.
Alternatives : pierre-papier et autres placements immobiliers
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
Une SCPI détient un portefeuille de biens immobiliers et en loue les surfaces. En achetant des parts de SCPI, vous devenez associé et vous percevez une part des loyers encaissés. En 2024, le rendement moyen des SCPI a été de 4,72 %.
Atouts : Aucune gestion, diversification, ticket d'entrée modeste, revenu régulier.
Inconvénients : Frais élevés (entrée ~10 %), pas de levier facile, sensibilité aux cycles de l'immobilier.
Le crowdfunding immobilier
Via des plateformes en ligne, on peut prêter de l'argent à des promoteurs immobiliers. En échange, on reçoit des intérêts assez élevés, généralement entre 8 % et 12 % par an, sur des durées courtes (12 à 36 mois).
Rendement et risque : Les taux proposés reflètent un risque de défaut non négligeable. Pour réduire le risque, il faut diversifier sur de nombreux projets.
Les SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées)
Ce sont des sociétés foncières cotées en Bourse qui possèdent et gèrent un patrimoine immobilier locatif et redistribuent l'essentiel des loyers sous forme de dividendes.
Avantages : Hyper liquide, dividendes élevés (5 à 8 %), diversification possible.
Inconvénients : Volatilité boursière, fiscalité peu avantageuse, dépendance aux marchés financiers.
Conseils pour bien démarrer en 2025
Soignez votre capacité d'emprunt
L'époque de l'argent gratuit est finie. Soignez votre profil : stable, pas de découverts, apport en épargne, endettement existant modéré.
Taux fixe vs variable
En France, tout le monde prend du fixe traditionnellement. En 2025, avec des taux nominaux plus hauts que l'inflation, un taux fixe ~3 % est plutôt bien.
Durée d'emprunt
20 ans est le standard. 25 ans possible, ça augmente le coût total d'intérêt mais baisse la mensualité.
Négociez tout
Négociez le prix du bien d'abord, mais aussi les frais de banque : frais de dossier, contribution caution logement, etc.
Regardez au-delà du rendement
L'immobilier a une composante "valorisation" qu'il ne faut pas oublier. Un bien centre-ville de qualité qui ne rapporte "que" 3,5 % brut peut quand même être un bon placement si sa valeur grimpe de 2 %/an.
Diversifiez
Si vous le pouvez, ne mettez pas tout sur un seul bien. Deux biens plus petits dans deux villes différentes vous apporteront une diversification.
Conclusion
En 2025, investir dans l'immobilier reste une valeur sûre à long terme, à condition d'adapter sa stratégie au nouveau contexte de taux élevés et de sélectivité du marché. L'époque où il suffisait d'acheter n'importe quoi et de profiter de l'effet de levier facile est derrière nous.
Maintenant, il faut redevenir exigeant : qualité du bien, rendement suffisant, montage fiscal optimisé, financement bien négocié. Mais le jeu en vaut la chandelle : l'immobilier apporte des revenus passifs, il protège en partie de l'inflation, et il répond à un besoin fondamental. Sur 15-20 ans, la pierre a historiquement récompensé les investisseurs patients.