LMNP : micro-BIC ou régime réel ? Analyse complète

La location meublée non professionnelle (LMNP) est une option attractive pour particuliers souhaitant louer un logement avec mobilier. Fiscalement, deux régimes principaux coexistent : le micro-BIC (simplifié) et le régime réel. Le bon choix dépend du niveau de charges, de l'amortissement possible et de l'horizon de détention. Cette analyse démystifie les mécanismes et propose des simulations pratiques.

Rappel des règles essentielles

Micro-BIC : s'applique si vos recettes locatives annuelles sont < 77 700 € (plafond 2024, vérifier mise à jour annuelle). Le régime offre un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour certaines activités) qui couvre charges et amortissements ; aucune déduction détaillée n'est possible.

Régime réel : il permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurances, taxe foncière) et d'amortir le bien et le mobilier. L'amortissement est une charge comptable non décaissée qui peut réduire lourdement le résultat fiscal.

Sources officielles : impots.gouv.fr (pages LMNP et BIC) et service-public.fr.

Amortissements : principes et durées usuelles

Le principe : la valeur d'acquisition du bien (hors terrain) est amortie sur une durée pertinente. Exemples de durées couramment retenues par les experts-comptables :

• Construction/bâtiment : 20–40 ans (souvent 25–30 ans) ;

• Aménagements/équipements spécifiques : 10–15 ans ;

• Mobilier : 7–10 ans.

Ces durées varient selon la nature du bien et la politique d'amortissement choisie.

Exemples chiffrés

Hypothèses communes :

• Revenus locatifs annuels : 9 000 € ;

• Charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurances, copro) : 2 000 €/an ;

• Valeur d'achat hors terrain : 180 000 € ;

• Mobilier : 3 000 €.

Option A : micro-BIC → abattement 50 % → base imposable = 9 000 × 50 % = 4 500 € (impôt et prélèvements sociaux à appliquer selon votre tranche).

Option B : régime réel avec amortissement (exemple simplifié) :

• Amortissement bâtiment sur 30 ans : 180 000 / 30 = 6 000 €/an ;

• Amortissement mobilier sur 10 ans : 3 000 / 10 = 300 €/an ;

• Total amortissements = 6 300 € ;

• Charges réelles = 2 000 € ;

• Résultat fiscal ≈ 9 000 - 2 000 - 6 300 = -1 300 € (déficit non imposable mais reportable au titre des autres revenus BIC selon règles spécifiques).

Conclusion de l'exemple : le régime réel annule l'imposition dans cet exemple grâce à l'amortissement, alors que le micro-BIC laisse une base imposable de 4 500 €.

Quand préférer chaque régime ?

Optez pour le micro-BIC si :

• Vos charges et amortissements potentiels sont faibles ;

• Vous voulez simplicité administrative (pas de comptabilité complexe ni d'amortissement) ;

• Votre revenu locatif est modeste.

Choisissez le régime réel si :

• Vous avez un emprunt important et/ou des travaux significatifs ;

• La valeur amortissable du bien est élevée (immeuble récent acquis à un prix élevé hors terrain) ;

• Vous acceptez de tenir une comptabilité (souvent via un expert-comptable).

Points de vigilance

- L'amortissement est une charge comptable qui neutralise l'imposition mais n'entraîne pas de sortie de trésorerie.

- En cas de revente, la récupération partielle des amortissements (souvent appelée « reprise d'amortissement ») peut avoir un impact fiscal selon le régime et la durée de détention.

- Le choix du régime est souvent irréversible pour une période donnée et nécessite une réflexion à moyen terme (5–10 ans).

Procédure pratique pour choisir

1) Faites un premier calcul simple (comme ci-dessus) pour voir si le régime réel génère un résultat fiscal négatif ou largement inférieur au micro-BIC.

2) Si le réel semble avantageux, obtenez un chiffrage d'un expert-comptable (coût généralement amorti par l'économie d'impôt) pour choisir les durées d'amortissement et valider la comptabilité.

3) Déclarez le régime sur votre déclaration de revenus et respectez les obligations comptables (livre des recettes, bilan si réel).

Ressources officielles

• Impots.gouv.fr – Location meublée non professionnelle (LMNP) : https://www.impots.gouv.fr

• Service-public.fr – Régime micro-BIC et régime réel : https://www.service-public.fr

En résumé, le choix micro-BIC vs réel dépend fortement de l'importance des amortissements et des charges. Pour de nombreux biens achetés récents ou avec financement, le régime réel peut être fiscalement très avantageux, mais il implique une comptabilité et une stratégie long terme. Faites systématiquement une simulation chiffrée avant de décider.