Pret in fine - comprendre avantages et risques

Le prêt in fine est un crédit où l'emprunteur règle uniquement les intérêts pendant la duré du contrat, et rembourse le capital à la fin en une somme globale. Ce montage est différent d'un prêt amortissable classique et a des applications précises, notamment en investissement locatif. Voici une démystification chiffrée et pragmatique.

Comment fonctionne un prêt in fine

Pendant la duré: paiements mensuels équivalents aux intérêts courus (capital constant). à l'échéance: remboursement de l'ensemble du capital emprunté en une fois. Les banques exigent souvent une garantie sérieuse (hypothèque, nantissement d'un portefeuille, assurance rendue) et un profil solide.

Exemple chiffré (comparaison sur 20 ans)

Hypothèse: capital 200 000 euros, taux fixe annuel 3,0%, duré 20 ans (240 mois).

1) Prêt in fine: mensualité d'intérêts = 200 000 * 0,03 / 12 = 500 euros/mois. Total intérêts payés sur 20 ans = 500 * 240 = 120 000 euros. Capital remboursé en fin de période = 200 000 euros. Coût total = 320 000 euros.

2) Prêt amortissable: mensualité approximative = 1 098 euros/mois (formule d'annuité). Total payé sur 20 ans = 1 098 * 240 = 263 520 euros. Intérêts totaux = ~63 520 euros. Coût total = 263 520 euros.

Différence: le prêt in fine coûte ici environ 56 480 euros de plus en intérêts par rapport à un prêt amortissable.

Quand le prêt in fine peut-il être intéressant?

• Investissement locatif avec déductibilité des intérêts: si vous optez pour le régime réel (imposition sur les revenus fonciers), les intérêts déductibles peuvent réduire fortement l'impact fiscal et rendre le coût net du prêt plus supportable.
• Stratégie patrimoniale: si vous constituez un placement parallèle (assurance-vie, portefeuille) qui rembourse le capital à l'échéance, vous pouvez arbitrer entre rendement du placement et coût du crédit.
• Rendement locatif supérieur au coût d'emprunt après impôt: si la rentabilité nette du bien > coût net du prêt, la stratégie peut être positive.

Risques et limites

• Coût beaucoup plus élevé: comme dans l'exemple, le total des intérêts est nettement plus important.
• Risque de ne pas avoir les fonds pour rembourser le capital à l'échéance: nécessité d'une discipline d'épargne ou d'un placement lié sécurisé.
• Conditions bancaires plus strictes: garants, nantissements, taux parfois supérieurs à ceux d'un prêt amortissable comparable.
• Risque de taux: si l'intention est de transformer le capital accumulé en réglement, la baisse de performance du placement couplant la stratégie peut créer un déficit.

Cas pratique: investisseur locatif

Investisseur achète un appartement 250 000 euros, loyer net avant impôt 1 200 euros/mois (14 400 euros/an). Si les intérêts annuels sont déductibles et représentent 6 000 euros/an, l'imposition sur le revenu foncier peut être très faible, améliorant la rentabilité nette. Dans ce cas, le prêt in fine peut être un outil fiscalement pertinent, à condition d'accepter le coût global plus élevé et d'avoir une stratégie de remboursement en place.

Sources officielles et où se renseigner

• Banque de France - informations sur les types de crédit.
• Service-public.fr et impots.gouv.fr - règles fiscales et déductibilité des intérêts.

Conclusion - le prêt in fine est un instrument spécifique: puissant en cas d'arbitrage fiscal et patrimonial bien conçu, très coûteux et risqué si la rémunération du placement de remboursement n'est pas certaine. Avant de choisir ce type de prêt, faites des simulations chiffrées et demandez l'avis d'un conseiller fiscal ou d'un courtier.