L'essentiel en bref
Lecture complète : 13 min
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L'immobilier : rendement réel 3-5% brut (+ 20% levier bancaire), mais 30% d'impôts + gestion quotidienne
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La bourse (ETF) : rendement 7-8% brut, 17,2% d'impôts net 5,8%, aucune gestion, liquidité totale
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Verdict : 500k€ en bourse « bêtement » doublent plus vite qu'un petit immeuble. Pour 80% des Français, c'est évident.
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Immobilier gagne seulement si tu veux gérer activement (loueurs) ou si tu achètes un VRAI bon deal (prix d'ami).
Le mythe français
« L'immobilier, c'est le meilleur placement »
C'est vrai pour certains cas spécifiques. Mais pour la plupart ? C'est un piège cognitif. Les Français investissent en immobilier parce qu'ils le voient, le touchent, et qu'ils l'ont entendu dire depuis 20 ans. Pas parce que c'est le meilleur choix mathématiquement.
Vraie question
Quel actif double mon capital en 10 ans avec ZÉRO gestion ?
Vraie réponse
La bourse
7% brut = doublement en 10 ans.
Calcul transparent…
IMMOBILIER :
500k€ → 3,5% = 17,500€/an
- Charges 25% = 4,375€
- Impôts 30% (nets) = 3,938€
= 9,187€ réel/an (1,8%)
BOURSE (ETF) :
500k€ → 7,5% = 37,500€/an
- Impôts 17,2% = 6,450€
= 31,050€ net/an (6,2%)
Bourse gagne 3,4x (6,2% vs 1,8%)
Comparaison détaillée : 8 critères qui changent la donne
1️⃣ Rendement brut annuel
Immobilier
3-5% (loyer + appréciation)
Bourse
6-8% (moyennes historiques)
2️⃣ Rendement net réel (après impôts + frais)
Immobilier
1-2% (après impôts 30%, charges 25%)
Bourse
5-6% (après 17,2% impôts en compte courant)
La bourse gagne nets 3-4 fois plus
3️⃣ Capital initial requis
Immobilier
100k€+ minimum (+ 10% frais)
Bourse
100€ (ou même 1€ avec arrondi)
4️⃣ Levier (multiplier ton capital avec emprunt)
Immobilier
80% levier facile (20k€ → 100k€ emprunté)
Double ta puissance d'achat
Bourse
Possible mais risqué (marge)
Pas recommandé pour débutants
5️⃣ Temps de gestion (par mois)
Immobilier
5-15 heures/mois
Appels locataires, maintenance, gestion
Bourse
0 minutes
Zéro gestion si tu prends ETF
6️⃣ Liquidité (vendre rapidement)
Immobilier
6-12 mois de vente
+ 7% frais agence + impôts sur gain
Bourse
2 secondes de clic
Argent en compte en 2 jours
7️⃣ Fiscalité court terme (moins de 15 ans)
Immobilier
34% d'impôt sur gain + frais agence 7%
Lourd à court terme
Bourse (PEA)
0% après 5 ans
Bien meilleur que immobilier
8️⃣ Gestion des crises (perte de revenus)
Immobilier
Perte loyer immédiate si chômage
Crédit s'arrête = problème
Bourse
Très liquide, pas d'obligation
Flexibilité totale
Cas de base : comparaison sur 20 ans
Capital de départ : 200 000€. Pas d'ajout supplémentaire. Rendement annuel moyen appliqué.
| Année | Immobilier (1,8% net) | Bourse (5,8% net) | Écart |
|---|---|---|---|
| 1 | 203 600€ | 211 600€ | +8 000€ |
| 5 | 218 500€ | 266 700€ | +48 200€ |
| 10 | 237 200€ | 354 500€ | +117 300€ |
| 15 | 258 300€ | 471 800€ | +213 500€ |
| 20 | 281 600€ | 627 200€ | +345 600€ |
⚠️ La bourse double le capital en 20 ans. L'immobilier : +40% seulement.
Et c'est SANS compter qu'avec immobilier tu dois :
- Gérer 5-15 heures/mois
- Supporter les appels locataire à 2h du matin
- Payer les travaux d'urgence
- Traiter les impayés de loyer
Quand l'immobilier devient intéressant ?
Honnêtement ? Dans ces 3 cas seulement :
1️⃣ Tu trouves un VRAI deal
Achat 30% sous-marché, rénovation +20% valeur. Rendement immédiat 6%+. Rare, mais ça existe si tu connais les bons courtiers.
2️⃣ Tu es prêt à gérer activement
Loueur avec 5-10 biens, vraie source de revenu. Là, oui, tu crées des revenus passifs réels (2-3k€/mois possible avec du capital). Mais c'est un métier, pas un placement passif.
3️⃣ Tu achètes pour te loger
Là, c'est pas un investissement, c'est une nécessité vitale. Tu économises le loyer qu'à la place tu paieras une hypothèque. Ok logique, mais pas une stratégie d'enrichissement.
Stratégie hybride (meilleure approche)
Ne mets pas tous les œufs dans le même panier :
60% Bourse
- ✅ 300k€ en ETF
- ✅ Croissance exponentielle
- ✅ Zéro gestion
- ✅ Liquidité totale
30% Immobilier
- ✅ Levier bancaire
- ✅ Tangibilité
- ✅ Diversification
- ✅ Revenu loyer stable
10% réserve de cash pour urgences + opportunités
Plan d'action : quelle stratégie te convient ?
Si tu as moins de 300k€ et peu de temps : 100% bourse (PEA/assurance-vie). C'est mathématiquement meilleur et zéro stress.
Si tu aimes gérer et tu as 500k€+ : 70% bourse + 30% immobilier (1-2 petits biens). Diversification + levier bancaire.
Si tu as trouvé un super deal immobilier : Profites-en, mais ne le vends pas par impulsion. Garde 20+ ans pour amortir les frais.
💡 À retenir