L'essentiel en bref
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Rendement locatif réel : 3-5% brut en zone attractive. Pas 10% comme les arnaqueurs te disent.
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Charges = 30-40% du loyer. Charges copropriété, taxe foncière, assurance, maintenance. Beaucoup oublient ça.
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Levier bancaire : 200k€ d'économies → 1M€ de pouvoir d'achat immobilier. L'atout unique de l'immobilier.
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Cash-flow réaliste : bien à 400k€ = 2000€ loyer - 800€ charges = 1200€ net. Puis travaux d'urgence tu perds 1500€ d'un coup.
Calcul du rendement RÉALISTE
Bien acheté : 400 000€
Loyer mensuel : 2 000€ = 24 000€/an
Charges à déduire :
- Charges copro : 200€/mois = 2 400€
- Taxe foncière : 150€/mois = 1 800€
- Assurance : 100€/mois = 1 200€
- Maintenance (avg) : 150€/mois = 1 800€
- Vacance (5%) : 100€/mois = 1 200€
Rendement NET : 24 000 - 8 400 = 15 600€/an
= 3,9% net (pas 10%)
⚠️ Problème : impôts non comptés
Les revenus locatifs sont imposables !
15 600€ bruts → imposés à 45% marginale (+ prél. sociaux 17,2%)
= 9 360€ nets après impôts
2,3% rendement net d'impôts réel
Meilleur option : Micro-foncier (305€/an forfait) ou statut loueur meublé (moins d'impôts)
Où et comment trouver un bon investissement
1️⃣ Zones à rendement élevé
Rendement = loyer / prix d'achat
- ✅ Grandes villes secondaires (Lyon, Toulouse, Bordeaux) : 4-6% brut
- ✅ Petites villes reliées à Île-de-France : 5-7% brut
- ❌ Paris intra-muros : 2-3% brut (trop cher pour rendement)
- ❌ Zones désertifiées : oui 8% brut mais 0 demande locataire
2️⃣ Qualité de l'investissement
- ✅ T2-T3 (besoin énorme de locataires)
- ✅ Bien rénové (moins de travaux = moins de stress)
- ✅ Proche transports / commerces
- ❌ Bien à rénover (coûts explosent, tu perds 6 mois loyers)
- ❌ T4+ (vacance locative > 3 mois)
3️⃣ Piègues à éviter
- ❌ Courtiers qui te poussent vers "bons plans" = commissions élevées pour eux
- ❌ Achat neuf (défiscs c'est une arnaque, tu perds 10% en 5 ans)
- ❌ Vieux bâtiment (merule, amiante = catastrophe financière)
- ❌ Zone sinistrée (immeuble où tout le monde fait défaut)
Stratégie : comment bien faire
Portfolio immobilier réaliste pour débuter
Étape 1 : Petit bien (200-300k€)
T2 en zone secondaire. 800€ loyer = 2400€ net/an
Étape 2 : 2e bien (200-300k€)
Une fois le 1er cash-flow positif et fonds d'urgence rempli
Étape 3 : Portfolio de 3-5 biens
= 5-10k€/mois en revenus bruts. Là tu peux vivre partiellement d'immobilier.
Plan d'action : acheter ton premier bien
- Mois 1-3 : Économiser apport (20% = 60k€ pour bien 300k€).
- Mois 3 : Pré-accord bancaire (à taux bas : 3-3,5%).
- Mois 4-8 : Chercher bien. Pas presser. Voir 20+ biens minimum.
- Mois 8-9 : Faire expertise + inspecteur bâtiment (300€, indispensable).
- Mois 10 : Signature. Tu es propriétaire bailleur!
- Année 2 : Évaluer cash-flow réel, puis décider si 2e bien.
💡 À retenir